월세 1년 계약 2년까지 연장? (묵시적 갱신과 월세 인상 정리)

대학생 또는 사회초년생들은 오피스텔이나 원룸에 월세 계약을 하는 경우가 많다. 전세는 2년 계약이 많지만, 월세의 경우 1년 계약도 흔하게 있는 편이다. 부동산 계약이나 관련 법을 잘 알지 못한다면 자신의 권리를 제대로 지키지 못하는 경우가 생긴다. 월세 1년 계약을 한 경우, 계약 기간이 끝나고 1년 더 연장이 가능할까? 월세 1년 계약도 2년까지 월세 인상 없이 살 수 있는지 정리해 보았다. 월세 1년 계약 후 연장해서 계속 거주하고 싶다면 아래의 내용을 꼭 참고하도록 하자.

 

 

월세 1년 계약

 

월세 1년 계약 연장

월세를 1년 계약했고 계약 기간이 만료했는데, 계속해서 거주하는 것이 가능할까? 결론부터 말하자면, 월세를 1년으로 계약했더라도 임차인(세입자)이 원한다면 2년까지 거주가 가능하다. 이에 대한 근거는 아래와 같다.

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
 
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

 

주택임대차보호법 제 4조 1항에 따르면 계약 기간이 1년이라도 임차인이 원할 경우 계약 기간을 2년으로 본다는 것이다. 따라서 월세로 1년을 계약한 경우에도 2년까지 살 권리를 주장할 수 있다. 

 

 

그렇다면 반대로 임대인(집주인)이 원할 경우 1년 계약을 2년까지 연장할 수 있을까? 이것은 불가능하다. 임차인은 기존의 계약 기간이 끝났다면 방을 뺄 수 있기 때문에, 임대인 마음대로 계약 기간을 연장할 수는 없다. 이러한 점을 봤을 때 월세 1년 계약은 임대인보다 임차인에게 유리한 편이다. 

 

 

따라서 임차인 입장에서는 2년 계약보다 1년 계약이 유리하다. 원한다면 2년까지 연장해서 거주할 수 있고, 2년으로 계약했다가 중간에 방을 빼야 할 일이 생긴다면 특약 조건에 따라 남은 기간의 월세를 물어줘야 하는 등 손해가 발생할 수 있기 때문이다.

 

 

 

계약 연장 시 월세 인상 가능 여부

그렇다면 위의 상황에서 1년의 계약 기간이 끝나고, 임차인이 2년 거주를 주장하여 2년까지 살게 되었을 때 임대인은 월세를 인상할 수 있을까? 위에서 언급한 주택임대차보호법에서는 2년 미만의 계약도 기존과 동일한 계약 조건으로 2년간 거주가 가능하다. 

 

 

한 마디로 임차인은 기존에 계약했던 보증금과 월세 그대로 2년까지 거주할 수 있다는 것이다. 주택임대차보호법에 따라 2년까지는 월세 인상이 불가능한 것이 원칙이다.

 

 

주택임대차보호법 제 6조 3항
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

제7조
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 '임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때'에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.

 

다만, 위와 같이 예외 사항은 있다. 위와 같은 경우라면 임대인은 약정한 차임 또는 보증금 인상을 요구할 수 있다. 다만 이러한 경우라도 연 5% 이내로만 올려 받을 수 있다. 또한 아래에서 명시한 사항들이 정확한 기준이 없음으로 임차인이 동의하지 않거나 월세 인상을 거부할 경우 민사 소송을 해야 하는데, 굳이 월세 5%를 올려 받기 위해서 소송까지 갈 사람은 극히 드물다.

 

 

따라서 계약기간 1년 만료 후 임대인이 월세 인상을 요구한다면 임차인은 끝까지 거부할 수는 있다. 하지만 싸움이나 소송으로 번지는 것은 임차인에게도 좋지 않은 일이므로 임차인과 임대인이 서로 합의를 하여 5% 범위 내에서 월세를 인상하는 것이 서로에게 좋다.

 

 

월세 묵시적갱신

 

월세 묵시적 갱신

계약기간이 만료되었을 때 임차인과 임대인이 서로 계약 갱신에 대한 언급이 없다면 월세 계약은 묵시적으로 갱신된다. 이것을 '묵시적 갱신'이라고 부르는데 이에 관한 정확한 임대차보호법은 아래와 같다.

 

주택임대차보호법 제6조

1. 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 


2. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

3. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

 

임대인은 계약 갱신의 뜻이 있으면 반드시 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 통지를 해야 한다. 2개월 전까지 통지가 없다면 임대차 계약은 묵시적 갱신된다. 묵시적 갱신의 횟수 제한은 없다.

 

 

월세 묵시적 갱신의 존속 기간은 2년이다. 따라서 묵시적 갱신 이후 임차인은 2년 동안 거주할 수 있으며, 임차인이 2년 이내로 퇴거를 원한다면 계약을 종료할 수 있다. 임차인이 임대인에게 통보한 후 3개월이 지나면 계약이 종료된다. 

 

 

계약서를 쓴 임대차 계약의 경우 계약 기간 내에서 임차인이 퇴거를 희망할 경우 마음대로 계약을 종료하기 어렵다. 하지만 묵시적 갱신의 경우엔 임차인이 원한다면 3개월 후 계약을 종료할 수 있다.